전세자금대출이란? 쉽게 알려주는 전세대출

월세는 매월 40~50만 원 씩 고정적으로 지출이 되는 항목입니다. 이는 직장인한테도 매우 부담스러운 액수입니다. 지방은 비교적 월세가 저렴하지만 수도권에 가까이 갈수록 월세 부담이 커질 수밖에 없습니다.

많은 직장인 분들이 월 지출이 적은 전셋집을 들어가고 싶어 합니다. 하지만 본가의 지원이 없거나 모아놓은 돈이 없다면 전세금 마련도 굉장히 힘든 실정입니다. 그래서 오늘은 전세자금이 필요할 때 찾는 금융상품 전세자금대출이란 무엇인가? 에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전세자금대출이란

임대차계약을 바탕으로 보증기관(SGI 서울보증, HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사)과 연계하여 해당기관의 보증서를 담보로 은행에서 대출을 진행해 주는 금융상품입니다.

전세대출을 은행에 신청하면 기본 프로세스는 아래 그림과 같이 진행됩니다.

전세자금대출이란 프로세스
  1. 전세대출을 원하는 김대출(임차인)은 임대인과 임대차 계약서를 작성하고 계약금을 납입합니다.
  2. 김대출은 은행에 제출서류를 준비해서 대출을 신청합니다.
  3. 은행에서는 보증 기관에 보증을 신청합니다.
  4. 보증 심사 후 결과를 은행에 전달합니다.
  5. 은행은 대출금을 임대인에게 입금하고 잔금은 김대출(임차인)이 임대인에게 입금합니다.
  6. 김대출은 전셋집에 입주합니다.

1. 전세자금대출 조건

  • 대상 고객 : 전세계약 후 5% 계약금을 납부하고 확정일자를 받은 계약서를 보유한 고객
  • 모든 주택 유형 : 모든 주택 및 주거용 오피스텔(가압류, 근저당 높은 X)
  • 신청시기 : 전세계약 체결일, 잔금지급일 등을 비교하여 3개월 이내
  • 보증금액 : 전세계약금액, 주택시세, 소득 등을 반영하여 산출

3. 전세자금대출 서류

모바일 앱으로 전세자금대출이 가능하기 때문에 공동 인증서를 통해 자동으로 제출되는 서류들이 있습니다.

주민등록등본, 주민등록초본, 소득 및 재직 확인서류, 가족관계, 혼인관계증명서 등

하지만 사진으로 직접 촬영해서 제출해야 할 서류도 있습니다.

  1. 확정일자를 받은 임대차 계약서(도장 뚜렷)
  2. 계약금 5%를 납입한 영수증입니다.

4. 전세자금대출 별도 비용

  • 인지세 : 수입인지로 납부하는 세금으로 대출금액에 따라 은행과 고객님이 50% 부담하게 됩니다. *5천만 원 초과 시 7만 원, 1억 초과 시 15만 원
  • 보증료 : 전세대출을 위해 보증기관의 보증에 대한 비용으로 보증금액의 일정비율을 납부하게 됩니다. 보증기관 별 기준이 다르며, 고객님 상황 및 상품에 따라 간면/우대될 수 있습니다.
  • 채권통지비용 : 채권통지 방식으로 진행되는 경우, 통지비용(3만 원 내외)이 발생할 수 있습니다.

5. 전세자금대출 주의사항

  • 정부 정책에 따라 2주택 이상 보유한 고객은 전세대출은 불가능합니다.
  • 전셋집에 권리침해(압류, 가압류, 경매 등)가 있는 경우, 전세자금대출은 불가능합니다.
  • 보증 기관에 따라 채권양도 통지 등을 위하여 임대인 동의가 필요합니다.*주택금융공사 제외
  • 대출 실행 후 실거주 확인을 위하여 전세대출 후 주민등록등본 제출이 필요합니다.

보증기관 별 차이점

각각 보증기관(SGI 서울보증, HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사) 별로 전세자금대출이 조건과 보증하는 대출 한도가 다릅니다. 각 보증기관 별 차이점을 간단하게 정리해 봤습니다.

1. SGI 서울보증보험

SGI서울보증보험의 채권보전 절차는 채권양도 또는 질권설정 방식으로 이루어지기 때문에 임차인이 전세 보증금을 담보로 대출을 받았다고 임대인에게 통보하고 대출을 받으려면 임대인 동의가 필요합니다. 대출 만기 시 전세보증금 반환은 임대인이 진행합니다.

대출조건으로 임차인의 소득제한과 주택의 임차 보증금 한도가 존재하지 않습니다. 다른 기관과 달리 소득보단 높은 신용점수를 더 중요시합니다. 보증 기관 중에 대출한도가 가장 높습니다. 임차보증금 80% 범위 내로 무주택자는 5억 원, 1주택자는 3억 원까지 가능합니다.

취급은행 : 신한은행, 국민은행, 우리은행, NH농협은행, KEB하나은행, 부산은행, 기업은행, 수협은행

2. HUG 주택도시보증공사

HUG 주택도시보증공사는 전세보증금을 지키고 싶어 하는 임차인들이 가장 많이 찾는 보증기관 입니다. HUG에서 채권보전 절차는 채권양도 방식으로 대출을 취급하기 때문에 임대인에게 채권양도 통지서를 받았는지 확인합니다. 임대인이 직접 통지서를 받았는지 유무가 중요하고 유선상 녹취를 진행합니다. 대출 만기 시 전세보증금 반환은 임대인이 은행에 직접 반환하면 됩니다.

대출대상은 무주택자 또는 부부합산 1주택자로 연 소득 1억 원 이하인 세대주면 대출이 가능합니다. 대상주택은 수도권 7억 원 이하, 수도권 외 지역은 5억 원 이하의 건물까지 대출이 가능합니다. 보증하는 대출 한도는 임차보증금 80% 이내로 무주택자 4억 원, 1주택자 2억 원까지 가능합니다.

취급은행 : 신한, 국민, 우리, NH농협, KEB하나, 부산, 광주, 기업, 수협

3. HF 한국주택금융공사

HF 한국주택금융공사는 임차인의 신용평점을 기반으로 대출을 하기 때문에 임대차계약이 이루어졌는지 확인만 진행하고 임대인의 동의를 요구하지 않습니다. 그래서 보증기관 중에 한도가 가장 작으며 대출 만기 시 임차인이 전세보증금을 임대인에게 송금하고 마무리됩니다.

대출대상은 무주택자 또는 1주택자(시세 9억 이하)일 시 연 소득 1억 원 이하(부부합산)인 세대주여야 합니다. 대상주택은 수도권 7억 원 이하, 수도권 외 지역 5억 원 이하로 제한되어 있습니다. 대출 한도는 임차보증금 80% 범위 내로 무주택자는 2.22억 원, 1주택자는 2억 원까지 가능합니다.

취급은행 : 국민, 광주, 기업, 농협, 대구, 수협, 신한, 하나, 우리, SC, 부산, 경남, 전북, 제주, 산업, 카카오뱅크, 케이뱅크


전세자금대출 프로세스부터 각 보증기관 별 차이점까지 알아보는 시간을 가졌습니다. 가장 편하게 받을 수 있는 대출은 HF에서 보증하는 대출입니다. 임대인 동의 없이도 대출이 가능하기 때문인데요. 임대인의 동의가 필요하거나 전세보증금 반환보증보험을 들으려면 건물 융자금 제한, 임대인 동의 얻기 등 조건이 있기 때문에 조건에 맞춰 가능한 매물을 찾는 게 굉장히 중요합니다.